3月份的最后兩天，北京、上海、重慶、深圳、天津、廣州、合肥、濟(jì)南、青島、南京等地落實(shí)樓市調(diào)控“國(guó)五條”的細(xì)則“踩著點(diǎn)兒”密集公布。業(yè)內(nèi)人士表示，橫向比較各地調(diào)控細(xì)則，“京版”最為嚴(yán)厲。

但更多的城市除了重申“國(guó)五條”細(xì)則外，鮮有“重拳”。尤其是“國(guó)五條”中對(duì)樓市調(diào)控力度最大的一項(xiàng)——按差額20%計(jì)征個(gè)人所得稅，業(yè)界擔(dān)心，這一拳最后很有可能因?yàn)殡y以操作而“打在棉花上”。

調(diào)控力度低于市場(chǎng)預(yù)期

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，比較各地調(diào)控細(xì)則，北京調(diào)控力度最大。其他一線城市的政策相比北京力度明顯低很多。

為進(jìn)一步抑制投機(jī)投資性需求，北京在調(diào)控細(xì)則中提出，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對(duì)于二套房的首付款比例進(jìn)一步提高。在稅收方面，將嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)納稅所得額的20%計(jì)征。自用5年并且唯一的住房繼續(xù)免稅。

從各地設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，“京版”細(xì)則對(duì)于房?jī)r(jià)目標(biāo)控制最為嚴(yán)厲，細(xì)則提出2013年北京新建商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jī)r(jià)格；上海將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)在“基本穩(wěn)定”；而重慶、合肥、大連、廈門(mén)等城市則均規(guī)定房?jī)r(jià)上漲幅度小于收入漲幅。對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，各地細(xì)則普遍對(duì)價(jià)格調(diào)控范圍規(guī)定含糊。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)指出，如果單純以統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的平均漲幅或者房屋均價(jià)作為房?jī)r(jià)“保持穩(wěn)定”的標(biāo)準(zhǔn)毫無(wú)意義。北京現(xiàn)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)大多位于四環(huán)以外甚至郊區(qū)，平均價(jià)格當(dāng)然有走低的趨勢(shì)。價(jià)格是否保持穩(wěn)定還是要看老百姓實(shí)實(shí)在在的感受。調(diào)控政策能否起作用，關(guān)鍵看執(zhí)行力。房?jī)r(jià)能否“保持穩(wěn)定”，市場(chǎng)會(huì)給出答案。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，2012年長(zhǎng)達(dá)近一年的市場(chǎng)回暖導(dǎo)致嚴(yán)重供不應(yīng)求，只壓需求不給足供應(yīng)，調(diào)控不會(huì)有效。事實(shí)上，一些一線城市的房?jī)r(jià)從來(lái)就沒(méi)有被控制過(guò)。“如果單單抑制和打擊需求，而供應(yīng)無(wú)法跟上，結(jié)果就是白打”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，市場(chǎng)可能不會(huì)像此前業(yè)界預(yù)期的那樣悲觀。僅從目前已出臺(tái)的“國(guó)五條”地方細(xì)則來(lái)看，并沒(méi)有預(yù)期的嚴(yán)厲。尤其是市場(chǎng)預(yù)期的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍沒(méi)有被提起，整體來(lái)說(shuō)，這一輪樓市調(diào)控是“中央打響雷，地方下小雨”。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，目前各地方細(xì)則多是重申“國(guó)五條”細(xì)則，有的甚至不能稱(chēng)之為“細(xì)則”，只能算是對(duì)“國(guó)五條”的表態(tài)，這與“國(guó)五條”出臺(tái)后市場(chǎng)的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。雖然各地出臺(tái)的細(xì)則目的都是保護(hù)剛需、打擊投資和投機(jī)需求，但由于可操作性差，實(shí)際效果可能并不樂(lè)觀。

細(xì)則有待進(jìn)一步精細(xì)化

業(yè)界普遍認(rèn)為，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)人所得稅，無(wú)疑是“國(guó)五條”對(duì)樓市調(diào)控力度最大的一項(xiàng)措施，很可能會(huì)改變投資性購(gòu)房者的長(zhǎng)期預(yù)期。

但是，這一“重拳”卻很難打在實(shí)處。顧云昌表示，雖然京滬渝等城市提出售二手房按差額的20%征個(gè)稅，但大多僅停留在重申“國(guó)五條”原文的基礎(chǔ)上，對(duì)于如何計(jì)算房產(chǎn)增值、各種費(fèi)用如何扣減、各類(lèi)房屋是否統(tǒng)一征收等問(wèn)題并無(wú)細(xì)化規(guī)定。

楊紅旭稱(chēng)，地方政府也預(yù)料到差額征收可能難以操作，因此細(xì)則中明確，在執(zhí)行中不能核實(shí)房屋原值的，仍按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅，按照交易額全額的1%征稅?！斑@很有可能會(huì)讓一記重拳又打在棉花上”。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，如何核定“價(jià)差所得”還需有細(xì)則，政府有責(zé)任盡快明確。盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民稱(chēng)，細(xì)則應(yīng)該人性化設(shè)計(jì)，盡可能避免誤傷，另外，對(duì)于無(wú)法核實(shí)原值的房產(chǎn)按成交價(jià)1%簡(jiǎn)易征收，可以核實(shí)的按差價(jià)20%征收，同一種行為兩種稅制，這明顯不科學(xué)，也不公平。

此外，雖然多個(gè)城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓指出，北京僅提出二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。而上海則更為模糊地表示將“適時(shí)”收緊二套房貸政策。他表示，政策中的一些漏洞與操作空間，亟需更精細(xì)化的規(guī)定加以彌補(bǔ)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家袁鋼明擔(dān)心，如果政策實(shí)際落實(shí)的程度比人們預(yù)想還要輕的話，就會(huì)造成更大的反彈，一個(gè)非常壞的后果是樓市將出現(xiàn)新一輪漲價(jià)潮。

樓市調(diào)控應(yīng)建立長(zhǎng)效機(jī)制

顧云昌認(rèn)為，地方政府更多地訴諸“限價(jià)”“限購(gòu)”等行政化調(diào)控手段實(shí)乃多方力量博弈之下的權(quán)衡之策。由于剛需群體依然龐大、投資性需求難以根除、貨幣流動(dòng)性充裕、地方債務(wù)嚴(yán)重依賴土地財(cái)政收入，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)壓力加大，調(diào)控難度劇增。

從各地的細(xì)則來(lái)看，依然是屬于短期政策，并沒(méi)有改變之前一直導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的各種因素。房?jī)r(jià)要想控制好，應(yīng)當(dāng)從貨幣政策、土地政策以及財(cái)稅政策來(lái)入手，建立長(zhǎng)效機(jī)制，同時(shí)還要完善基礎(chǔ)建設(shè)，比如加快重點(diǎn)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，通過(guò)市場(chǎng)的手段來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳就實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工發(fā)出通知，要求2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國(guó)土部、住建部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)。

此前，住建部負(fù)責(zé)人3月份已經(jīng)公開(kāi)表示，目前40個(gè)重點(diǎn)城市住房信息基本上已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)。按照住建部的計(jì)劃，今年6月底將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉直言，一旦不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記開(kāi)始運(yùn)行，政府將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)了如指掌，房地產(chǎn)調(diào)控也能從“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的短效行為“質(zhì)變”成長(zhǎng)效機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，還有利于合理開(kāi)征房產(chǎn)稅。特別是能避免一人在不同城市擁有多套房屋從而避稅的情況。

很多專(zhuān)家認(rèn)為，樓市調(diào)控之所以出現(xiàn)“十年九調(diào)，越調(diào)越高”的局面，表面上看是因?yàn)楣┬枋Ш?，本質(zhì)上是因?yàn)檗D(zhuǎn)變政府職能和理順政府與市場(chǎng)關(guān)系的改革不到位。

尤其是政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)職能和服務(wù)社會(huì)職能攪和在一起，偏重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)致政府對(duì)于市場(chǎng)規(guī)律的不尊重甚至破壞，如房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭上的土地供應(yīng)行政化、市場(chǎng)準(zhǔn)入不能平等(集體土地不能入市)、地方政府的托市行為等。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生稱(chēng)，房?jī)r(jià)高企不下的根子問(wèn)題是現(xiàn)在的土地財(cái)政制度，使得地方政府不想也不愿意調(diào)，再加上一些既得利益集團(tuán)如開(kāi)發(fā)商等也不愿意調(diào)。這就是這些年來(lái)樓市調(diào)控成效不大的主要原因。(《半月談》2013年第7期，記者 魏宗凱 孔祥鑫 楊毅沉)