“國(guó)五條”地方細(xì)則今年3月出臺(tái)以來(lái)，除北京市以外，有關(guān)二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20％征收政策，在許多地方并沒(méi)有明確實(shí)施時(shí)間，因而一直處于“懸空”狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)的調(diào)控難度很大，一方面不能放松現(xiàn)行的政策導(dǎo)向；另一方面，不解決股市等資本市場(chǎng)長(zhǎng)期不景氣的問(wèn)題，不解決地方政府長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政的問(wèn)題，恐怕難以厘清資本追逐利潤(rùn)所帶來(lái)的樓市異化問(wèn)題。

新華社“新華視點(diǎn)”記者 葉鋒

按照“國(guó)五條”規(guī)定，“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征”。

從3月底至今，北京等35個(gè)城市發(fā)布了各自的實(shí)施細(xì)則。針對(duì)20％個(gè)稅政策，除北京明確規(guī)定自4月1日起實(shí)施外，絕大多數(shù)城市重申了國(guó)務(wù)院文件的要求，并未說(shuō)明何時(shí)開始實(shí)施；合肥、南京、鄭州等地則干脆連提也沒(méi)有提及。

如今，有關(guān)增加個(gè)稅的政策可謂是“草色遙看近卻無(wú)”：人人謂之有，實(shí)則未嘗有。

“我們辦理的二手房交易，沒(méi)有征收過(guò)20％的個(gè)稅，個(gè)稅還是按照房屋總價(jià)的1％或2％征收?！庇袩狳c(diǎn)城市二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者。一城市房地產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人告訴記者，此政策何時(shí)實(shí)施，“目前沒(méi)有時(shí)間表”。

為何出現(xiàn)這一現(xiàn)象？據(jù)了解，一些城市房屋登記系統(tǒng)時(shí)間不長(zhǎng)，存在不少“大齡房源”，諸如老公房、房改房等，核價(jià)難度很大；由于“陰陽(yáng)合同”不同程度地存在，公平核價(jià)并不容易。此外，住房購(gòu)買、裝修和使用過(guò)程中，涉及多項(xiàng)支出，若要準(zhǔn)確界定“轉(zhuǎn)讓所得”，也有難度。

據(jù)分析，一些地方對(duì)個(gè)稅政策帶來(lái)的沖擊力準(zhǔn)備不足。今年3月，有的地方出現(xiàn)“離婚潮”，爭(zhēng)議矛頭直指增加個(gè)稅政策。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，這些年房?jī)r(jià)早已翻番，增加個(gè)稅政策一旦實(shí)施，殺傷力很大，對(duì)其影響要有充分的估計(jì)。

現(xiàn)狀：

房?jī)r(jià)再上升 “地王”重歸來(lái)

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1％，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心3月進(jìn)行的中國(guó)百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心調(diào)查顯示，對(duì)于未來(lái)六個(gè)月全國(guó)平均房?jī)r(jià)趨勢(shì)，8％的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期“上升10％以上”，比上季度增加7個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，新的“地王”再度回歸。5月6日，廣州白云同寶路土地的出讓經(jīng)歷了近200輪爭(zhēng)奪，成交的樓板價(jià)高達(dá)每平方米25597元，溢價(jià)率達(dá)到1145％。4月以來(lái)，廈門、長(zhǎng)沙、天津等地都出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。

“20％個(gè)稅等政策‘懸空’，倒是給房企吃下一顆定心丸?！币恢科筘?fù)責(zé)人告訴記者。

據(jù)了解，2010年至2012年，每年供地完成率均不到七成。國(guó)土部門公布的數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬(wàn)公頃。供地計(jì)劃能完成幾成，尚待觀察。

嘉華（中國(guó)）投資有限公司副董事谷文勝建議，各地的年度供地計(jì)劃不能是一本“籠統(tǒng)賬”，而應(yīng)細(xì)化到每季度、每月、每一幅地，才能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也便于房企制定拿地計(jì)劃，促進(jìn)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，“地王”回歸，會(huì)增加政府調(diào)控的難度，但是，既定政策又不能走過(guò)場(chǎng)，還要保持一定的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，可見政府調(diào)控面臨著兩難的處境。

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō)，一方面要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供應(yīng)，而相應(yīng)的考核、問(wèn)責(zé)等程序也要及時(shí)跟進(jìn)，發(fā)揮實(shí)效。

前景：

正視“土地財(cái)政” 做出制度安排

業(yè)內(nèi)人士分析，我國(guó)股市、基金等資本市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，加上土地財(cái)政的無(wú)可替代性因素，地方經(jīng)營(yíng)土地的沖動(dòng)難以遏制，以至于樓市“保值增值”的作用明顯，因而資金不斷涌入樓市。

今年3月27日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，財(cái)稅改革要拿出方案，循序漸進(jìn)。金融改革要在推動(dòng)利率和匯率市場(chǎng)化、發(fā)展多層次主板市場(chǎng)方面推出新的舉措。加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。

記者了解到，針對(duì)“長(zhǎng)效機(jī)制”的相關(guān)調(diào)研正有序進(jìn)行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的“關(guān)鍵一招”。

業(yè)內(nèi)人士指出，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，不能只一味地限制房?jī)r(jià)及購(gòu)房需求，而應(yīng)該在加快土地供應(yīng)、改革“土地財(cái)政”等方面作出制度安排。

顧云昌等人建議，要調(diào)整財(cái)稅體系和中央地方事權(quán)體系，加快建立替代稅種、加大轉(zhuǎn)移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依賴切實(shí)降低。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。該院研究發(fā)現(xiàn)，商品房量?jī)r(jià)水平與貨幣政策的周期性變化密切相關(guān)，寬松的貨幣政策會(huì)刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。

“與其試圖撇清房?jī)r(jià)與貨幣政策的關(guān)系，不如采取切實(shí)可靠的行動(dòng)來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并建立健康的資本市場(chǎng)、豐富人們投資渠道，來(lái)為樓市合理‘減壓’?！标愱扇缡钦f(shuō)。

網(wǎng)友評(píng)論

@陳思進(jìn)：事實(shí)上，由于貨幣的乘數(shù)效應(yīng)，所以，房?jī)r(jià)和貨幣會(huì)產(chǎn)生狗追尾的現(xiàn)象，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)越高，倒逼貨幣“變出來(lái)”越多，而貨幣越多，再推動(dòng)房?jī)r(jià)越高，惡性循環(huán)……

美國(guó)的次貸和房?jī)r(jià)的關(guān)系就是如此，狗追尾了幾年之后，產(chǎn)生出了“虛擬財(cái)富”六七萬(wàn)億美元……

@老海不老2011：很多人不明白這個(gè)道理！以為有房就有一切了，殊不知房產(chǎn)本身就是個(gè)大泡沫！風(fēng)沙一來(lái)，再多的泡泡也無(wú)濟(jì)于事！

@和諧無(wú)派：鈔票是水，是無(wú)孔不入的蟲子，它需要屬于自己的歸宿，當(dāng)超發(fā)的票子一起涌出，就會(huì)有巨大的爆發(fā)力。如同洪水或行軍蟻，不是無(wú)堅(jiān)不摧就是啃食一片。容納這些票子是市場(chǎng)，如果不能讓它良性循環(huán)，它就有可能成為禍水。