提要：僅僅半個月時間，北京夏家胡同“準地王”加價近5000萬復出，此前上海青浦區(qū)3宗地塊掛牌起始價一年上漲了30個億，盡管地方政府“一邊限房價，一邊漲地價”的做法廣受詬病，但這似乎并不妨礙土地市場繼續(xù)高歌猛進。

僅僅半個月時間，北京夏家胡同“準地王”加價近5000萬復出，此前上海青浦區(qū)3宗地塊掛牌起始價一年上漲了30個億，盡管地方政府“一邊限房價，一邊漲地價”的做法廣受詬病，但這似乎并不妨礙土地市場繼續(xù)高歌猛進。

6月13日，北京市國土局自導自演了一出大戲。其在當天上午發(fā)布公告稱，5月27日被叫停的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地將于6月19日恢復掛牌出讓。這一地塊恢復交易后，起始報價變更為13.59億元。

然而，當天傍晚6點半，北京市國土局卻發(fā)表聲明稱，夏家胡同地塊的起始報價仍為13.1億元，因暫停交易前已收到7次有效報價，最后一次報價為13.52億元。按交易規(guī)則，恢復交易后起報價設定為暫停交易前最高報價基礎上加一個競價階梯，即13.59億元。

“國土局的解釋有些牽強，沒聽說過地塊恢復交易后，國土部門自己往上加價的?！币晃唤?jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負責人對《華夏時報》記者表示，此次上調(diào)起始價，可能是土地部門為了降低溢價率，避免被上級主管部門問責。但用大幅調(diào)高起始價的辦法來降低溢價率，并不能使地價下降，不過是自欺欺人。

國土局單方面違約？

看上去，北京市國土局此次“改口”，是對起始報價變更進行解釋，但在“改口”的字里行間，卻隱藏著讓人頗感矛盾的問題。

“國土局在一塊土地掛牌之后就相當于給開發(fā)商發(fā)出了邀約，開發(fā)商應邀出價，經(jīng)過這樣的掛牌程序，相當于雙方有了一個出讓約定，”上述經(jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負責人對記者表示，“現(xiàn)在國土局要求重新掛牌，相當于單方面違約?！?/p>

“我們在北京土地市場參與拿地這么多年，還沒遇上過這種交易規(guī)則?！鄙鲜龇科筘撠熑讼蛴浾弑硎?，“不過，規(guī)則也都是政府定的?！?/p>

記者查詢了此前北京市暫停交易地塊重新出讓的例子，也未查到按照這種“交易規(guī)則”加價后重新掛牌的先例。很多被暫停交易的地塊在恢復交易后都改變了出讓方式。如2012年的熱點地塊萬柳地塊，同樣也是掛牌之后被暫停交易，但恢復交易之后直接進入了現(xiàn)場競價程序，并未重新再走一遍掛牌程序。

“國土局在暫停這一地塊交易時，開發(fā)商已經(jīng)被告知之前的網(wǎng)上報價無效，繳納的保證金也已被退回?！币晃涣私鈨?nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“重新走一遍掛牌程序，房企需要重新申請競買資格、進行網(wǎng)上報價?！?/p>

上述人士表示，既然這一地塊是重新掛牌，之前開發(fā)商的網(wǎng)上報價無效，那國土局所說的13.59億元的“第8次報價”就很難站得住腳。

事實上，“準地王”地塊被暫停出讓后復出，地價不降反升，背后隱藏著更深層的原因。

業(yè)內(nèi)一位知情人士告訴本報記者，“從某種程度上說，不排除土地部門試探市場的用意。”

雖然為了避免溢價率過高，該宗地塊已經(jīng)設置了合理的土地上限價格，但是在夏家胡同地塊的標書中，并沒有標出合理土地上限價格的具體數(shù)字。

“現(xiàn)在國土局對13.59億元的解釋仍然是模棱兩可，如果以這個數(shù)字為基礎設置最終的合理土地上限價格，其實這一地塊被變相抬價了。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

難以阻擋的“地王”

無論13.59億元這一數(shù)字是“起始報價”還是“第8次報價”，對于參與其中的開發(fā)商而言，這一地塊的競價門檻已經(jīng)被鎖定在了“13.59億元”。

根據(jù)掛牌信息，恢復掛牌后的夏家胡同地塊位于西南三環(huán)內(nèi)，出讓面積14.4萬平米，總建筑面積為7.66萬平米。如果剔除該地塊原本要求的配建1萬平米的公租房面積，起始樓面價將達2.04萬元/平米。

“對于國土局而言，如果這一地塊的起始價仍為13.1億元，那么起始價變更所能改變的只是這一地塊的溢價率，”北京一位房企負責人告訴記者，“市場最終關注的還是這一地塊成交的樓面地價?！?/p>

早在上次這一地塊掛牌時，業(yè)內(nèi)就一致認為成交后樓面價有可能超出3.5萬元/平米，成為今年北京新的單價地王。

“優(yōu)質(zhì)地塊出‘地王’是市場規(guī)律，不可能三環(huán)內(nèi)地塊拍出五環(huán)外地塊的價格，這一地塊起始價雖然有所上調(diào)，但還是會成為熱門地塊?！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強表示。

事實上，盡管在這一地塊初次掛牌時，北京市土儲中心的相關負責人曾表示，推出這一地塊主要是為了改善當?shù)氐木幼…h(huán)境，并表示將在這一地塊配建盡可能多的保障性住房。但這一地塊區(qū)域位置的稀缺仍然讓各路房企躍躍欲試，據(jù)媒體報道，當時就有包括萬科、中糧、和記黃埔、九龍倉在內(nèi)的數(shù)十家大型房企繳納了保證金。

“不過，如果這一地塊此前只接受了7次報價，那意味著參與競價的房企只有7家，這一次重新掛牌，相當于延長了掛牌時間，不排除會有新的房企參與進來。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

亞豪市場總監(jiān)郭毅表示，起始報價的變更對進場開發(fā)商的資金又有了新的要求，并將在一定程度上影響開發(fā)商的參與積極性，但是如果地塊成功出讓，對于整體市場來說，也將產(chǎn)生市場向好的心理預期影響。華夏時報