盡管經(jīng)過了長達20年的艱難調整，但日本房地產(chǎn)市場依然疲軟。

1985年，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國及英國簽訂“廣場協(xié)議”。

1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發(fā)

泡沫的破滅來得迅速而毫無預兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚

從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%

去年9月，日本東京獲得了2020年奧運會的主辦權。消息一經(jīng)公布，日本國內舉國歡騰。

對于上了年紀的人來說，這一消息讓他們回憶起了過去的榮光。上一次在東京舉辦奧運會還是1964年，那是日本經(jīng)濟發(fā)展的黃金歲月。

從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經(jīng)濟增長，在短短20年間從一個農業(yè)經(jīng)濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰(zhàn)敗陰影中復興的國家形象。

為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。這些大規(guī)模的建設帶動了日本房地產(chǎn)行業(yè)的強勁發(fā)展。當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。1969年，未來學家赫爾曼·卡恩在《即將出現(xiàn)的超級強國》一書中預測，日本將在2000年成為世界第一經(jīng)濟大國。

然而，還未等到驗證預言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機的深淵中。1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經(jīng)濟從此一蹶不振，進入“失去的二十年”。

今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦奧運會的契機，提振日本經(jīng)濟。日本政府計劃將東京作為經(jīng)濟增長特區(qū)，進行大規(guī)模的再開發(fā)。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經(jīng)開始實行。

外國資本也已經(jīng)蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在涌向日本房地產(chǎn)市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen……

歷經(jīng)了20年的低迷之后，日本的房地產(chǎn)市場似乎重現(xiàn)曙光。此時，回顧那場發(fā)生在20世紀末的房地產(chǎn)泡沫危機，或許有助于日本不再重蹈覆轍。

奧林匹克景氣

1964年的東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會之一。日本成為了世界上第一個借助奧運會帶動國家經(jīng)濟高速發(fā)展的國家。

在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進行收入倍增與國民經(jīng)濟高速增長計劃。以此為契機，東京和日本全國各地都大興土木，建設了一批交通基礎設施。

其中，令日本人頗為自豪的新干線高速鐵路系統(tǒng)就是修建于此時。1964年10月1日東京奧運前夕，連結東京與新大阪之間的東海道新干線開始通車運營，這是世界第一條投入商業(yè)營運的高速鐵路系統(tǒng)。

有數(shù)據(jù)顯示，日本對東京奧運會所有相關事業(yè)的總投入高達1兆日元。按照當時的匯率計算，約為30億美元。這創(chuàng)造當時奧運會歷史上最高的投資記錄。

其中，日本政府對比賽設施和奧運村投資160億日元，道路交通設施建設825億日元，運營費用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新干線、高速公路、地鐵等城市基礎設施建設。

這種投資的比例顯示，日本并不是僅僅為了舉辦奧運會而投資。大規(guī)模建設帶動了房地產(chǎn)建筑業(yè)、服務業(yè)、運輸業(yè)和通信等行業(yè)的強勁發(fā)展，從而帶動日本經(jīng)濟的全面騰飛。1962年到1964年，日本經(jīng)歷了一段“奧林匹克景氣”時光。

受奧運會影響最深的是房地產(chǎn)行業(yè)。除場館建設之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發(fā)展起來。1964年，日本民間住宅建設總數(shù)比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。

與此同時，日本政府也因循就勢修改了《建筑法》，廢除了原先“不準修建超過31米高層建筑”的規(guī)定。日本從此出現(xiàn)了高級公寓，新大谷飯店、霞關大樓等一批超高層大型建筑群也拔地而起。

從1961年到1963年，日本房地產(chǎn)行業(yè)迎來量價齊升的鼎盛階段。當時，在短短兩年之內，日本建成公寓62棟，2191戶，價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達到1880萬日元。

進入80年代，日本經(jīng)濟進入了令人炫目的鼎盛時期。日本制造的產(chǎn)品遍布全球，日本企業(yè)在全球范圍內大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標志性建筑——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。

然而，當日本人目空一切，認為自己是“世界之王”時，一場危機正在醞釀當中。

簽訂“廣場協(xié)議”

1978年，第二次石油危機爆發(fā)。由于能源價格大幅上升，美國國內出現(xiàn)了嚴重的通貨膨脹現(xiàn)象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯(lián)儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續(xù)三次提高聯(lián)邦基金利率，實施緊縮的貨幣政策。

這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。

美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產(chǎn)品的出口競爭力。

1985年9月，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國等5個發(fā)達國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯(lián)合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱“廣場協(xié)議”。

“廣場協(xié)議”簽訂之后，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續(xù)大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。

這并不是美國第一次干預外匯市場。1971年12月，日本曾與美國簽訂《斯密森協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。此輪匯率改革導致了1973年日本地價的上漲，但由于石油危機的影響，僅持續(xù)了1年。

日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業(yè)在海外擴張?zhí)峁┝藱C遇。但與此同時，日本經(jīng)濟也已經(jīng)埋下了泡沫的炸彈。

由于擔心日元升值提高日本產(chǎn)品的成本和價格，日本政府制定了提升內需的經(jīng)濟增長政策，并放松國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續(xù)5次下調利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%

當時，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設，國內的城鎮(zhèn)化率超過90%。這意味著在原有產(chǎn)業(yè)結構下，日本的經(jīng)濟增長已經(jīng)趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產(chǎn)市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產(chǎn)中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。

瘋狂的泡沫

20世紀80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標準：國內營業(yè)的可以按照本國4%的標準，有海外分支機構的銀行則必須執(zhí)行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，還得調整銀行資產(chǎn)結構。

當時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴大營業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。

相對于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風險權重較低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地產(chǎn)抵押貸款只需一半的資本金。于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領域。

為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對于那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進行土地投資：“地價在不斷上漲，而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆?！?/p>

而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔保，再借給他相當于土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然后再以新的土地為擔?！绱搜h(huán)反復。

同一時期，國際熱錢的涌入加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。簽訂《廣場協(xié)議》之后，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產(chǎn)，即使價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。

敏銳的國際資本迅速卷土重來，在日本的股票和房地產(chǎn)市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進入日本投機，泡沫越吹越大。

隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價開始瘋狂飆升。據(jù)日本國土廳公布的調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近2倍。

1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數(shù)比1985年上漲了約90%。當年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。

一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學校的看門人在傳達室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他準備返回鄉(xiāng)下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售?？撮T人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉(xiāng)。

然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲，已經(jīng)嚴重影響到了實體工業(yè)的發(fā)展。建筑用地價格過高，使得許多工廠企業(yè)難以擴大規(guī)模；過高的地價也給政府的城市建設帶來了嚴重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟離實體經(jīng)濟越走越遠。

失去的二十年

1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發(fā)。

泡沫的破滅來得迅速而毫無預兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。

從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%。

日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經(jīng)指數(shù)還達到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信“明年股價可以達到5萬日元”。令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

1990年9月，日經(jīng)股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導致其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場，頓時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求，房價出現(xiàn)下跌的趨勢。

與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產(chǎn)市場開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價格一瀉千里。

1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場立刻進入“供大于求”的時代。

幾種因素的疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟的全面崩潰。房地產(chǎn)價格的暴跌導致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。1993年，日本不動產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負債總額高達3萬億日元。

緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構因擁有大量不良債權而陸續(xù)破產(chǎn)。結果，給這些機構提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權。當年，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中１/３與房地產(chǎn)有關。

1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協(xié)和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行丑聞不斷曝光，使日本銀行業(yè)產(chǎn)生了嚴重的信用危機。數(shù)年后，幾家大銀行相繼倒閉。

“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本房地產(chǎn)市場再也未能重回輝煌。

據(jù)2005年日本國土交通省發(fā)表的地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，日本全國的平均地價連續(xù)14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點。

2008年，日本國土交通省調查數(shù)據(jù)顯示，日本的房屋空置率達到了13.1%，高于1988年的9.4%，是至今為止的最高水平。盡管經(jīng)過了長達20年的艱難調整，但日本房地產(chǎn)市場依然疲軟。

正如法國文學家加繆在其小說《鼠疫》結尾處所寫的那樣，“鼠疫病菌絕不會從此死亡或者消失，數(shù)十年間，它們可以在家具、衣服堆中沉睡，在房間、洞穴、衣柜、皮箱、手帕中頑強地等待著”。

日本的房地產(chǎn)泡沫危機也是如此。盡管在泡沫膨脹時是如此美好，折射出五彩的光芒，但只要是非理性的繁榮，泡沫總有崩潰的那一天，而痛苦更是加諸百倍。