■本報(bào)記者 王麗新
政策高壓下，北京二手市場開始全面降溫。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，自3月份以來，北京二手房市場成交量連續(xù)下滑。2017年5月份，二手住宅市場實(shí)際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比4月份同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。
部分區(qū)域房價下跌20%
值得關(guān)注的是，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月份，北京二手房成交均價環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區(qū)域中，多達(dá)8個區(qū)的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)的價格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。
偉業(yè)我愛我家愛集團(tuán)副總裁胡景暉表示，面對史上最嚴(yán)格且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控，北京二手房市場上的投資投機(jī)現(xiàn)象得到明顯遏制，不少資金實(shí)力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計(jì)劃，即使是剛需也要負(fù)擔(dān)比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴(yán)密而嚴(yán)厲的政策疊加下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少。
他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場的預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強(qiáng)勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢。
值得關(guān)注的是，二手房市場的杠桿率也在發(fā)生變化，由于政策的高壓限制，全款購房比例正在提升。
全款購房比例超過四成
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2017年4月時，北京二手房交易全款支付的比例為37.92%，環(huán)比3月份增加8.77個百分點(diǎn)，時至5月份，這一比例再次上升5.31個百分點(diǎn)，達(dá)到了43.23%。
與此相反，商貸支付比例在4月時為40.59%，環(huán)比3月份下降10.79個百分點(diǎn)，到5月時再次下降6.17個百分點(diǎn)，降至34.42%。目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5個月的最高值，商貸支付比例則是最低。其它支付方式的占相對穩(wěn)定，變化不大。
胡景暉表示，使用商業(yè)貸款購買二手房本就是市場主流，如今，北京商業(yè)貸款首付比例高企，5月起商貸利率優(yōu)惠也完全消失，首套房最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，商業(yè)貸款的成本、壓力大幅提高，所以商貸買房的客戶驟降，下降幅度遠(yuǎn)大于全款購房的降幅，此消彼長下，全款支付的占比連續(xù)提高，商貸支付的占比則連續(xù)下降。
胡景暉進(jìn)一步稱，經(jīng)過一系列的調(diào)控，北京樓市曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房，市場理性已經(jīng)回歸。目前的市場是房源多而客戶少，所以還有意購房的客戶完全可以仔細(xì)挑選，認(rèn)真尋找，整個市場的交易節(jié)奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場已經(jīng)徹底降溫。
有業(yè)內(nèi)人士也稱，北京二手住宅交易目前已經(jīng)下降到了一個非常低的水平，接下來或許還會下降，但下降的空間已經(jīng)不大，降幅會逐漸變小，低位趨穩(wěn)將成為北京二手房交易量接下來的持續(xù)走勢。價格方面，由于前期漲幅過大，所以回調(diào)的空間現(xiàn)在依舊存在，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房價的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。
