5月的最后一天，房屋中介經(jīng)紀(jì)人小陳的業(yè)績表里寫著：成交零單。其實(shí)，他所在的門店這個(gè)月總共也只成交了1單。
成交量只是中介考核指標(biāo)的其中一項(xiàng)。讓他更擔(dān)憂的是，在新增客戶量、電話咨詢量等前期指標(biāo)上，都出現(xiàn)了急劇下降。
北京“史上最嚴(yán)調(diào)控”邁入第三個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示，今年5月，京城二手住宅簽約量僅為1.08萬套左右，是近27個(gè)月以來的最低值；價(jià)格方面，部分著急出售的房源價(jià)格動(dòng)輒跳水幾百萬元，部分區(qū)域中介成交均價(jià)降幅超2成。
月成交1萬套面臨溫轉(zhuǎn)冷
經(jīng)紀(jì)人一個(gè)月“零成交”的現(xiàn)象正在多個(gè)區(qū)域上演。5月，北京二手房成交量1.08萬套左右，環(huán)比4月的1.69萬套下跌了近4成。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過去27個(gè)月，北京二手房成交量最高點(diǎn)出現(xiàn)在去年3月，達(dá)到3.2萬套；直接與今年5月這一最低點(diǎn)差出2萬多套房，也讓北京二手房成交量回歸到1萬套邊緣。
“1萬套的成交量是北京二手房市場(chǎng)的分水嶺?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說，如果維持在1萬套以上，市場(chǎng)還算相對(duì)溫和，能支撐眾多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的生存；但如果跌至1萬套以下，則意味著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。此前是由熱轉(zhuǎn)溫，而現(xiàn)在則正處在由溫轉(zhuǎn)冷的時(shí)期。
上一次北京二手房處在1萬套成交量的邊緣，還是兩年多前的事情?！皬哪壳扒闆r看，北京二手房成交量在下月跌破1萬套是大概率事件?！惫阏f，面對(duì)“史上最嚴(yán)的調(diào)控政策”，首付比抬高，擠走炒房人群，交易需求大幅減少。
對(duì)小陳等中介經(jīng)紀(jì)人而言，也感受著成交數(shù)字以外的“降溫”，即高價(jià)房不讓掛牌，房源量正在減少，即使有買家，也不愿輕易出手。
記者從北京我愛我家方面獲得的數(shù)據(jù)顯示，5月通過其達(dá)成的二手房交易中，房源平均被看次數(shù)連續(xù)增加、客戶平均看房次數(shù)上升，代表著二手房的交易節(jié)奏大幅放緩。
1340萬元三居室月跳水240萬
在鏈家網(wǎng)站上，海淀西北旺一套135平方米的三居室正以1250萬元的價(jià)格叫賣。網(wǎng)站信息顯示，該房源在“3·17新政”出臺(tái)一周前入市?！叭胧袝r(shí)的報(bào)價(jià)是1340萬元?！辨溂乙晃唤?jīng)紀(jì)人出示了該房源的調(diào)價(jià)記錄：“3·17新政”后，該房源經(jīng)歷過兩次下調(diào)，最終降到1250萬元。
“不過，業(yè)主近期已經(jīng)給出了底價(jià)，1100萬元就能成交?！痹摻?jīng)紀(jì)人說。照此來看，在兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，該房源出現(xiàn)了大約240萬元的下調(diào)。據(jù)悉，首付門檻抬高，是這套房子頻頻降價(jià)的重要原因。“3·17新政”后，該房源的實(shí)際首付已經(jīng)飆升。
“北京二手住宅交易量下降的空間會(huì)逐漸變小，但價(jià)格方面由于前期漲幅過大，回調(diào)空間依舊存在，隨著交易量持續(xù)低迷，未來房價(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析。
來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，北京二手房價(jià)分別保持著環(huán)比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但在“3·17新政”調(diào)控作用顯現(xiàn)的4月，二手房房價(jià)結(jié)束上漲，價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月持平。
在離市場(chǎng)更“近”的中介方面，5月二手房的實(shí)際成交均價(jià)也出現(xiàn)下降。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月通過其成交的二手房成交均價(jià)環(huán)比4月下滑約2.4%。在北京有交易的12個(gè)區(qū)域中，8個(gè)區(qū)成交均價(jià)都在下跌。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。“這個(gè)價(jià)格不是統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)中的網(wǎng)簽價(jià)，而是買賣雙方最終敲定的實(shí)際成交價(jià)，可見調(diào)控帶來的價(jià)格影響?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。
中介“倒逼”業(yè)主向下調(diào)價(jià)
“茉莉園小區(qū)最高限價(jià)是6.7萬元/平方米?！辨溂冶痹芬婚T店經(jīng)紀(jì)人小王透露，業(yè)主報(bào)價(jià)一旦超過這個(gè)價(jià)格，就無法在鏈家網(wǎng)上掛出?？蛻粼诰W(wǎng)站上看不到房源信息，房子也很難成交。
這一輪樓市調(diào)控中，一些中介開始主動(dòng)限制代理房源的價(jià)格，相當(dāng)于變相向下調(diào)價(jià)。小王介紹，此前二手房市場(chǎng)火熱時(shí)，該小區(qū)有不少房源成交單價(jià)超過6.7萬元/平方米?！?·17新政”后，鏈家根據(jù)市場(chǎng)情況制定了最高限價(jià)，每個(gè)小區(qū)的最高限價(jià)不同。
同時(shí)，記者也從多家中介門店獲悉，為了抬升成交量，此前一度堅(jiān)挺的中介費(fèi)已經(jīng)下降，例如鏈家部分門店的費(fèi)率已從2.7%下調(diào)至2.2%。
“中介出于業(yè)績的角度，也會(huì)鼓勵(lì)業(yè)主降價(jià)，促進(jìn)成交量。”郭毅說，同一小區(qū)一旦出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)、明顯低價(jià)的房源，就會(huì)產(chǎn)生導(dǎo)向作用，后續(xù)房源也可能會(huì)緊跟著向下調(diào)價(jià)。
另一方面，炒房人退出后，二手房市場(chǎng)的剛需買房人正在增加。偉業(yè)我愛我家5月成交的北京二手房中，兩居室的占比較4月減少了6.1個(gè)百分點(diǎn)，僅有50.2%；一居室的占比達(dá)到了29%，較4月上漲5.8個(gè)百分點(diǎn)。胡景暉解釋，在當(dāng)前政策下，購買非普通住宅的首付比例非常高，真正有能力購買大戶型二手房的顧客非常少，愿意出手的剛需客戶更多選擇的是總價(jià)更低、首付更低的小戶型、一居室。
“強(qiáng)有力的政策改變了北京二手房市場(chǎng)預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?！彼f，隨著交易量持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強(qiáng)勢(shì)地位，買家觀望情緒濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房價(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，下跌已是必然。
