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      樓市下行分化加劇 15家龍頭房企6月銷售額增五成

      來源:中國證券報
      2017-07-09 12:21:19

        多家房地產上市公司發(fā)布了1-6月的銷售數據。在龍頭房企中,除碧桂園、龍湖地產和綠地集團尚未公布6月數據外,恒大、萬科等5家龍頭房企6月單月銷售額合計2702.7億元;上半年合計銷售額11480.67億元,同比增長50.6%。龍頭房企5月銷售額觸及今年以來的最低點,6月由于沖刺半年報業(yè)績,銷售業(yè)績明顯提升。中原地產研究數據顯示,15家龍頭房企6月單月銷售額環(huán)比增長52.6%。

        中原地產首席分析師張大偉認為,大部分標桿房企完成了上半年的銷售目標。不過,在嚴格調控下,下半年房地產業(yè)的趨勢性下行難以避免,此前購入大量高價地且資金成本高的房企將面臨銷售和資金的壓力。

        沖業(yè)績致銷售大增

        分析人士表示,在本輪房地產調控中,區(qū)域市場出現明顯分化。一二線城市在嚴格的限購限貸政策下,樓市交易量迅速回落,但三四線城市交易量增長,使得重點在三四線城市布局的房企業(yè)績表現突出。此外,去年全國房地產市場銷售紅火,不少房企將年底的部分銷售額結轉至今年一季度,導致一季度銷售額大幅增長。

        就單月表現而言,5月房企銷售業(yè)績普遍創(chuàng)今年以來新低,部分公司銷售額環(huán)比下滑,但6月由于沖刺半年報業(yè)績,多家房企當月銷售額環(huán)比大幅增長。

        具體而言,雖然碧桂園尚未公布6月銷售數據,但從該公司前5月銷售2442.2億元來看,預計碧桂園、萬科、恒大占據前三名的局面保持不變。三家公司上半年銷售額均在2400億元以上。其中,萬科6月實現銷售面積348.4萬平方米,同比增長6.74%;實現銷售額491.3億元,同比增長15.90%。上半年累計實現銷售面積1868.5萬平方米,同比增長32.61%;累計實現銷售額2771.8億元,同比增長45.82%。中國恒大6月實現銷售額611.2億元,同比增長95%。上半年累計實現銷售額2440.9億元,同比增長72%。

        此外,融創(chuàng)中國上半年實現銷售收入1088.5億元,同比增長89%。保利地產上半年實現簽約金額1466.13億元,同比增長32.53%。

        結合前1-6月數據和上市公司公告分析,上半年至少有5家房企的銷售額邁進“千億俱樂部”,包括碧桂園、萬科、恒大、保利地產、融創(chuàng)中國,尚未公布6月業(yè)績的龍湖地產和綠地集團也有望進入。

        房企分化加劇

        雖然龍頭房企表現突出,但在房地產調控的大背景下,今年難以再現去年全行業(yè)紅火的局面,房企間的分化進一步加劇。

        多位上市房企高管表示,龍頭房企上半年業(yè)績增速居前主要是由于它們的土地及項目儲備豐富,不少項目在調控前已入市,項目價格也處于高位。

        同時,眾多中小房企面臨銷售不暢、土地價格和資金成本高企的壓力,部分房企選擇被兼并或退出市場。上半年,在北京、上海等地的產權交易所,房地產公司股權掛牌轉讓的案例明顯增加,其中大多是中小房企,不少項目轉讓時還附帶債權。另一方面,萬科、融創(chuàng)中國、藍光發(fā)展、陽光城等多家上市房企加大對房地產項目和房地產公司的收購力度。例如,近日萬科在董事會平穩(wěn)換屆后即豪擲551億元,拿下廣州廣信房產資產包,其核心資產是位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地。

        同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,規(guī)?;允俏磥戆l(fā)展的趨勢。房地產的市場容量一年也就10萬億元左右,如果未來3-5年出現2-3家規(guī)模上萬億元的房企、30家左右的千億元級房企,則其他房企在規(guī)模方面沒有優(yōu)勢。對于中小企業(yè)房企來說,要么被擠出市場,要么通過轉型做得“小而美”,以保有一席之地。

        行業(yè)利潤率料回落

        業(yè)內人士預計,房地產市場的增速將逐步放緩。

        房地產開發(fā)投資增速已有所放緩。國家統(tǒng)計局數據顯示,1-5月,房地產開發(fā)投資同比增長8.8%,較1-4月回落0.5個百分點,這是去年11月以來首次回落。同時,1-5月的土地購置面積同比增速較1-4月回落2.8個百分點;1-5月,商品房新開工同比增長9.5%,較1-4月回落1.6個百分點,而5月單月新開工面積增速環(huán)比回落4.9個百分點。

        行業(yè)利潤水平將受資金、土地成本上升影響而回落。同策咨詢研究部數據顯示,去年房地產業(yè)平均凈利潤率為10.43%,雖然較2015年的10.04%略有回升,但凈利潤率并沒有因為行業(yè)處于上行期而大幅上升。今年上市房企的平均凈利潤率可能下降至8%-9%,“增收不增利”的局面可能加劇。

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