8月以來，又有兩單公募REITs——中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏大悅城購物中心REIT獲得證監(jiān)會準予注冊批復(fù)，這傳遞出公募REITs發(fā)行提速以及市場回暖的積極信號。

市場人士認為，從發(fā)行端、市場端、政策端來看，公募REITs發(fā)行市場進一步擴容、長期配置價值顯現(xiàn)、制度設(shè)計持續(xù)完善將成為下階段公募REITs市場投資的三大看點。

發(fā)行市場將進一步擴容

從發(fā)行端看，今年以來公募REITs發(fā)行市場顯著回暖。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月11日，今年以來已有11只公募REITs募集成立，超過去年全年水平。

市場預(yù)期，隨著《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》自8月1日起實施，公募REITs將邁入常態(tài)化發(fā)行新階段。

光大證券分析師孫偉風認為，《通知》出臺有望加速公募REITs市場擴容，推動公募REITs進一步向著市場化、權(quán)益化方向發(fā)展。平安證券分析師劉璐表示，《通知》在項目質(zhì)量、主體責任方面提出了更明確的要求，有助于提升REITs發(fā)行效率。

隨著常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進，公募REITs底層資產(chǎn)圖譜將不斷拓寬。國泰君安資產(chǎn)管理分析稱，根據(jù)《通知》，清潔能源高效燃煤發(fā)電、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施中不可分割的底商和酒店、AAAA級景區(qū)及其配套酒店、長租公寓、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)被正式納入試點資產(chǎn)類別，將極大豐富基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品投資范圍。

該機構(gòu)同時稱，《通知》取消了對基礎(chǔ)設(shè)施REITs現(xiàn)金流分派率或內(nèi)部收益率等關(guān)鍵經(jīng)濟指標的統(tǒng)一規(guī)定，更加突出REITs產(chǎn)品作為權(quán)益類金融工具的特性。

配置價值顯現(xiàn)

從市場端看，REITs作為另類高分紅資產(chǎn)，市場積極看好REITs市場配置機會。

近期，REITs板塊備受青睞。中證REITs全收益指數(shù)7月26日至8月7日實現(xiàn)9連漲。截至8月11日，今年以來中證REITs全收益指數(shù)累計上漲12.6%。

多只保租房REITs漲幅居前。其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT今年以來的漲幅均已高達30%以上，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT今年以來的漲幅超過25%。

華泰證券研究所認為，在市場化租金仍在尋底背景下，保租房REITs在租金價格優(yōu)勢以及剛需定位支撐下，持續(xù)保持穩(wěn)定運營。REITs市場規(guī)模有望進一步拓寬，活躍度有望提升，持有型物業(yè)的價值重估空間得以打開。

REITs或成為長期資金重要配置方向。浙商證券首席經(jīng)濟學家李超認為，在債券市場利率中樞下行背景下，市場資金配置盤可能仍然偏強，REITs將成為長期資金重要配置方向?！白陨隙聛砜矗糝EITs作為封閉式、存續(xù)期較長、分紅比例相對較高的投資品類，與保險、社保、年金、養(yǎng)老金、產(chǎn)業(yè)資本等耐心資本的配置需求天然契合。”李超說。

瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉表示，若社保基金可以投資REITs，將有助于優(yōu)化中國REITs市場的投資人結(jié)構(gòu)，發(fā)揮長期資本壓艙石和穩(wěn)定器的作用。

制度設(shè)計持續(xù)完善

從政策端看，不斷完善的制度設(shè)計將為公募REITs加速發(fā)行“保駕護航”。

一方面，REITs專項立法工作已經(jīng)納入規(guī)劃，值得期待。根據(jù)證監(jiān)會印發(fā)的2024年度立法工作計劃，證監(jiān)會將配合國務(wù)院有關(guān)部門做好《不動產(chǎn)投資信托基金管理條例》等行政法規(guī)的制定、修訂工作。

銀河證券表示，REITs專項立法不僅需要關(guān)注產(chǎn)品的法律定位問題，還需要解決產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)融結(jié)合的內(nèi)生性問題以及法律責任的全覆蓋問題，構(gòu)建一套專業(yè)的、符合我國國情的法律體系，規(guī)范REITs的全流程行為。

另一方面，后續(xù)公募REITs相關(guān)稅收政策完善值得關(guān)注。李超表示，從國際REITs市場來看，完善稅收政策能夠促進市場提質(zhì)擴容、長遠發(fā)展，提升產(chǎn)品在促進經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用。有關(guān)部門可能在新規(guī)基礎(chǔ)上，針對公募REITs產(chǎn)品全周期，在企業(yè)所得稅、土地增值稅的征收和遞延等方面，出臺相關(guān)政策及配套細則。

（昝秀麗）