近日，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等多家銀行發(fā)布公告，10月25日起，將對存量個人房貸利率進行批量調整。多數銀行行動基本一致，除貸款在北京、上海、深圳等地且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率將調整為貸款市場報價利率(LPR)-30BP。同時，不同銀行也有一些具體的細則調整。專家表示，此次調整適應房地產市場新形勢，將進一步減輕購房者的月供壓力。
劃定調整范圍
中國銀行研究院中國金融團隊主管李佩珈表示，此次存量房貸利率調整，有利于降低居民債務負擔，促進居民消費，具有及時性、自動性、統(tǒng)一性等特點。從及時性來看，自9月24日央行宣布該政策以來，各家商業(yè)銀行積極行動，目前已有包括工商銀行、中國銀行等多家銀行發(fā)布存量房貸利率調整通知，并推動落地。從自動性來看，此次存量房貸利率調整無需個人申請，銀行將自動進行批量調整。從統(tǒng)一性來看，各家銀行對符合條件的房貸利率基本都統(tǒng)一調整為LPR-30BP，而在上一輪存量房貸利率調整則是個人與銀行進行協商，存量房貸調整利率幅度差異較大。
業(yè)內人士分析，盡管根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。但是，房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設計，促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協調一致，對符合條件的存量房貸開展批量調整。
據了解，隨著我國房地產市場供求關系出現新變化，為推動利率市場化改革，維護借貸雙方合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行會同相關部門出臺政策，進一步完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價。近日，中國人民銀行發(fā)布關于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告(《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》)。隨后，市場利率定價自律機制就批量調整存量商業(yè)性個人住房貸款利率有關事宜發(fā)布倡議，其中提到，各商業(yè)銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業(yè)銀行原則上應于倡議發(fā)布當日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細則，及時回應客戶關切。近期，商業(yè)銀行積極響應自律機制倡議，按照市場化、法治化原則，依法有序推進存量商業(yè)性個人住房貸款利率調整工作。
值得注意的是，根據各銀行劃定的房貸調整范圍，并不是所有存量房貸都能享受到利率優(yōu)惠。
中國郵政儲蓄銀行關于批量調整存量個人住房貸款利率的公告顯示，本次利率調整范圍包括：已經放款的商業(yè)性個人住房貸款，包括普通純商業(yè)性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款。本次利率調整范圍不包括：商業(yè)用房(含商住兩用房)貸款、公積金貸款及組合貸款中的公積金貸款部分。
中國工商銀行關于批量調整存量個人住房貸款利率的公告顯示，對同時符合以下條件的個人住房貸款，將實施存量房貸利率調整：該行已發(fā)放的用途為購買住宅的商業(yè)性個人住房貸款，包括普通純商業(yè)性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款；執(zhí)行利率在LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量個人住房貸款(包括首套、二套及以上)；須為浮動利率定價方式，固定利率和基準利率的貸款須先轉為浮動利率再進行調整。
中國銀行關于開展存量個人住房貸款利率調整的公告顯示，該行已發(fā)放的存量商業(yè)性個人住房貸款將納入調整范圍，但是在調整規(guī)則上，又對貸款市場報價利率貸款進行細化，如房貸所在城市無新發(fā)放房貸利率加點政策下限或加點政策下限不高于-30BP，則LPR加點幅度高于-30BP的，將其LPR加點幅度調整至-30BP；LPR加點幅度不高于-30BP的，將不調整。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次調整是存量房貸領域和存量房產領域降低資金成本的大事，既減輕了銀行面臨的提前還貸壓力，同時也有助于提振居民消費。
優(yōu)化批量調整
根據關于批量調整存量房貸利率的倡議，各商業(yè)銀行原則上應于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整。
商業(yè)銀行在統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調整的基礎上，細化了各項要求。如工商銀行、郵儲銀行等都明確表示，對于以LPR為定價基準的存量浮動利率房貸，銀行將主動調整加點數值，無需客戶申請。
對于存量固定利率和基準利率貸款的情況，不少銀行明確，客戶需線上或線下向銀行申請調整利率定價方式，轉換為LPR浮動利率定價。也就是說，客戶只有辦理了“固轉浮”業(yè)務后，銀行才可以再按照調整規(guī)則進行利率調整。例如，中國建設銀行2024年批量調整存量房貸利率操作事項的公告顯示，可納入本次批量調整的采用基準利率定價的貸款、固定利率貸款，客戶須于2024年10月23日(含)前，主動向該行申請辦理“固轉浮”業(yè)務，轉換為浮動利率貸款后，該行將按關于浮動利率貸款的規(guī)則，進行本次批量調整。
在具體操作層面，多家銀行表示，需要申請“固轉浮”的客戶，自2024年10月12日(含)起，就可以通過各自銀行的手機銀行、個貸小程序等線上渠道，按照系統(tǒng)提示自助辦理，也可聯系貸款經辦機構申請辦理。
同時，銀行對于“二套轉首套”批量調整也作出了細分要求。工商銀行明確，符合條件的首套、二套及以上存量商業(yè)性個人住房貸款都可以進行批量調整。如貸款不在北京、上海、深圳等地的，由于首套房和二套房貸款利率下限一致，將無需申請“二套轉首套”，該行將批量進行利率下調。如貸款在北京、上海、深圳等地且符合“二套轉首套”住房貸款標準的，客戶可以聯系貸款經辦行申請“二套轉首套”，審批通過后可享受更為優(yōu)惠的首套房貸款利率。
此外，此次批量調整存量房貸利率，商業(yè)銀行是否收取費用？記者從多家銀行了解到，存量房貸利率調整過程中，銀行不向客戶收取相關費用。
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，銀行對符合條件的存量房貸利率采用批量調整的方式，不僅有利于提高業(yè)務辦理效率，降低居民和銀行自身業(yè)務辦理的成本，而且對于盡快落實存量房貸利率調整優(yōu)惠政策，讓好的政策更好更快落地見效具有積極意義。
月供明顯減少
經過此輪利率調整后，用戶房貸利率能降多少？每個月能節(jié)省多少錢？
多家銀行明確，若房貸是以LPR為定價基準的浮動利率且當前利率高于LPR-30BP，符合條件的房貸利率將調整為LPR-30BP。中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布顯示，2024年9月20日貸款市場報價利率為：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。而房貸期限一般在5年期以上，若客戶貸款采用的LPR值已調整為3.85%，則原有的房貸利率可以降至3.55%。
嚴躍進表示，此次下調意味著全國性范圍的降低存量房貸利率工作正式開啟，也意味著自今年11月份起，客戶將享受到全面降低存量房貸利率帶來的利好。
例如，一套住房貸款期限為30年，掛鉤的5年期以上LPR基準值為3.85%，當前房貸利率為LPR+20BP即4.05%，調整后房貸利率為LPR-30BP即3.55%，比調整前下降50BP。若貸款金額100萬元、30年期、等額本息，調整前每月還款約為4803元，調整后每月還款約為4518元，客戶每月可節(jié)省支出約285元。
值得注意的是，盡管本次存量房貸利率集中調整，但是調整后，部分貸款利率短期內仍有差異。這是為什么？
據了解，由于此次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同(可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日)，貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值(定價基準)有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。
根據中國人民銀行日前發(fā)布的2024年二季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告，截至今年二季度末，全國個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%。國有四大行同期個人住房貸款余額合計約為22.3萬億元，占全國比重約為59%。招聯首席研究員董希淼表示，此次批量調整完成后，預計存量房貸利率下降將每年減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸現象可能減少，有利于銀行穩(wěn)定住房貸款規(guī)模。(經濟日報 記者 王寶會)
