6月10日消息，通過對全國29個省、262個縣、1048個社區(qū)三階段分層隨機(jī)抽樣訪問調(diào)查，中國家庭金融調(diào)查(CHFS)發(fā)布報告稱，2013年城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，其中經(jīng)濟(jì)適用房空置率高達(dá)23.3%，未能發(fā)揮其作用。高空置率還致使4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房。

空置率高于其它國家和地區(qū)

由西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心(以下簡稱“中心”)進(jìn)行的CHFS調(diào)查稱，中國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年為20.6%，而2013年上升至22.4%。據(jù)此估算，我國城鎮(zhèn)地區(qū)空置的住房總量約為4898萬套。

據(jù)悉，上述空置率包括兩類，一類是一套房家庭因故無人居住的住房(簡稱為“人房分離”)，人房分離原因的空置率為5.1%；另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房(簡稱為“多套房空置”)，多套空置的城鎮(zhèn)家庭比例為17.3%。

調(diào)查指出，中國城鎮(zhèn)住房空置率遠(yuǎn)高于國際水平。2000年至今，美國的空置率介于1%－3%。中國香港地區(qū)的住房空置率低于5% ，歐盟在2004年的住房空置率調(diào)查顯示各國平均水平為9.5%。日本2008年空置率為13.1%。中國臺灣地區(qū)2001年的住房空置率為17.6%。

此外，更加令人驚訝的是經(jīng)濟(jì)適用房空置率高達(dá)23.3%。數(shù)據(jù)同時顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經(jīng)濟(jì)適用房比例最高，達(dá)3.2%?！敖?jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重資源浪費和錯配現(xiàn)象，未能充分發(fā)揮其保障作用”，報告稱。

此外，高空置率也造成了極大的有效資金沉淀。空置住房占用的銀行貸款，屬于資本閑置，降低了金融市場的效率。數(shù)據(jù)顯示，截止2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸余額。

社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛點評稱，空置率高是大國城鎮(zhèn)化加速期的現(xiàn)象，但是在什么樣的程度才是合理需要探討。此外，目前城鎮(zhèn)空置率高于農(nóng)村也值得關(guān)注。

住房供給過剩剛需下降 地產(chǎn)寒冬將臨

調(diào)查還指出，截止2014年3月，中國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已高達(dá)89.2%，21%的城鎮(zhèn)家庭擁有兩套及以上住房。上述兩項數(shù)據(jù)較2013年的87%及18.6%有較大的提高。同時，剛性住房需求也自2011年至2013年8月間，顯著下降3.6個百分點。

報告推算指出，中國城鎮(zhèn)地區(qū)可實現(xiàn)剛性住房需求上限為2300萬套，可以改善型住房需求上線約為950萬套，總計3250萬套。同時，代表需求的城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為4898萬套，代售商品住房約為350萬套，總供給為5248萬套。

“即使不計算十二五期間的保障性住房建設(shè)供給，現(xiàn)有的存量住房可以滿足現(xiàn)實住房需求?！眻蟾嬷赋?。

中心主任甘犁教授指出，中國住房存量過剩，空置率高。由此在房地產(chǎn)市場調(diào)控中應(yīng)注重盤活存量，減少浪費。短期而言，可以通過免除租房稅費，規(guī)范租房市場讓空置房產(chǎn)生效益。長期來看，需通過對多套房家庭征收房產(chǎn)稅，激活空置住宅。同時，應(yīng)減少或停止新建保障房，取而代之的是對低收入家庭或農(nóng)村流動家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼。

他認(rèn)為，現(xiàn)有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。由此可見，房價下行趨勢已定，中國住房市場的寒冬即將到來。

倪鵬飛則認(rèn)為，目前房地產(chǎn)潛在增量供給過剩，結(jié)構(gòu)性失衡，目前有不少城市已嚴(yán)重過剩，局部拐點已經(jīng)來臨，總體房地產(chǎn)拐點或于2015年來臨。

倪鵬飛贊同建議二手房市場也要活躍起來。增加房產(chǎn)稅的同時降低交易稅，使得住房市場的過濾機(jī)制實現(xiàn)。此外，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場需要統(tǒng)籌考慮起來，以推動農(nóng)村住房市場化和商品化。