成薇:美國為啥不像中國那樣救房地產?
文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 成薇
在居民住房領域,美國政府歷來把確保普通民眾買得起房作為施政重點。政策的出發(fā)點通常是面對中低收入家庭。幫助低收入的美國家庭走出債務困境,渡過難關,開發(fā)真正有需要的市場源頭,扼制擠壓房地產泡沫是政府調控的核心。
房地產業(yè)是國民經濟的重要部分,同時也是國家穩(wěn)定、社會公平的試金石。美國的房地產市場主要依據市場規(guī)律運行,市場化程度很高,相關環(huán)節(jié)基本由市場供求操縱。政府除依靠利率、稅收調控市場外,并不直接干預。
縱觀美國近五十年的房地產市場,其住宅價格除周期性波動外,一直比較平穩(wěn)。幾次大的波動出現在70、80年代和進入新世紀后的首個10年,但每次跌漲大致相當。換句話說,美國房地產在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環(huán)中,市場規(guī)律作用明顯。
當然,即便市場化程度很高,美國政府對房地產業(yè)依然保持政策干預。尤其在居民住房領域,美國政府歷來把確保普通民眾買得起房作為施政重點。政策的出發(fā)點通常是面對中低收入家庭。
利率和稅收是美國進行政策調控的最主要手段。利率上升貸款成本相應增加,地產開發(fā)商的利潤空間隨即受到擠壓;同時,美國有50個州開征房產稅,稅率一般為1%至3%,住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。與中國不同,在美國買房需要事先聲明房屋用途,因為“住”和“租”二者的貸款利率不同(對于買賣雙方而言,任何違規(guī)行為后果都十分嚴重);針對房屋購買和出售時的差價,征收房地產增值稅;同時實行退稅政策,鼓勵開發(fā)商建設廉價房,為低收入者提供住房。
以美國在2008年經濟危機中的表現為例:2009年2月,奧巴馬政府出臺了一項高達730億美元的房地產市場救助計劃,目的是避免900萬房主的房屋被拍賣。同時,政府還特別為房利美、房地美兩大機構提供2000億美元的救助資金,用來激活房產購買和貸款。此外,政府配套出臺了一系列政策性調整,用以包括保護消費者、減少銀行高管薪資、提升銀行準備金、擴大對影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯儲權利等。
該計劃主要力圖達到四方面內容:
一,提高美國家庭的“清償力”,放寬按揭貸款再融資限制,幫助信用好的房主獲得“再融資”便利,減少大部分家庭的月供支出;
二,鼓勵房貸機構減“月供”,保障普通家庭穩(wěn)定。具體措施包括減少房貸相關支出在家庭收入中的比例,盡量使按期繳納適當月供的家庭不至失去房屋,提供債務重組機會,降低家庭月供支出,同時防止投機者利用政府救助牟利;
三,支持房利美和房地美,通過維持較低按揭利率水平,鼓勵中產階級家庭繼續(xù)購房,提振市場信心;
四,將那些信譽差的房屋購買者、地產貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。
可以看出,幫助低收入的美國家庭走出債務困境,渡過難關,開發(fā)真正有需要的市場源頭,扼制擠壓房地產泡沫是政府調控的核心,事實證明此舉確實行之有效。經過一系列努力,美國房地產市場逐漸穩(wěn)定回暖,到2012年終于露出曙光,開始復蘇。時至今日,美國房地產市場信心重振,已成為中國投資人的重要目的地。
反觀中國的房地產市場,改革開放以來,龐大的人口基數和史無前例的城市化進程,給了房地產業(yè)太多機會。然而,持續(xù)的高房價和日益擴大的房地產泡沫也讓中國的市場調控一直被詬病。
2013年年中以來,中國房地產活動指標持續(xù)走低,無論中間幾經回暖,市場低迷似乎已成共識。但2015年3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會匯同財政部,又出臺一系列樓市新政,結合兩會期間,政府提出對樓市“支持、促進”而不再“調控、抑制房價”,托市意圖明顯。
有人說:政府與房地產是真愛。樓市不行,政府肯定救。在過去十年,伴著“收緊、松綁”、“房老板們要流道德的血液”、“政府要抑制房價,改善民生”、“穩(wěn)定住房消費,支持剛性需求”等各種聲音,一個事實成為不爭:無論國家出臺什么樓市新政,總有人茁壯成長,而且就在大家徘徊觀望時,新政策一到,房價又升了!
長此反復,中國的房地產市場,是否如外界預測的那樣正處在“破裂前夜”?房價到底合理還是虛高?社會的真實需求到底在哪里?或許,他山之石,可以攻玉。
(本文作者介紹:Cathy Cheng,美國著名房地產專家,現居美國洛杉磯。)


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