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      楊紅旭:樓市復(fù)蘇已經(jīng)是板上釘釘

      雖然成交量已經(jīng)出現(xiàn)回升,但房價只是止跌反彈,并未如成交量一樣“火”起來??蓸鞘猩蠞q的邏輯就是,成交量先變化,成交價格后變化。從市場一般規(guī)律來看,成交量持續(xù)增長3至6個月后,房價必漲。

      五一小長假剛過,關(guān)于一線城市房地產(chǎn)市場回暖的新聞,便撲面而來。

      至少從媒體輿論層面,已經(jīng)確認(rèn)了一線城市步入新一輪上漲通道。去年年底,市場多數(shù)意見還對樓市持悲觀或謹(jǐn)慎態(tài)度,想不到半年多后,便快速達(dá)成了共識。

      幾組4月的一手房數(shù)據(jù)正在說明樓市隨著夏天的到來而火熱起來。北京商品住宅成交面積環(huán)比上月增長48%,同比去年增長23%。上海成交面積環(huán)比增長59%,同比增長63%,成交均價為29422元/平方米,同比上漲13%。廣州成交面積環(huán)比增長49%,同比增長22%。

      而4月的二手房表現(xiàn)更加搶眼。北京二手住宅網(wǎng)簽17191套,創(chuàng)近25個月新高。上海二手房成交3.6萬套,環(huán)比增長63%,同比增長109%,這一驚人的成交量僅次于2013年3月樓市末班車所導(dǎo)致的7.05萬套的歷史頂峰,成為歷史次高點(diǎn)。

      樓市成交量只能用一個字來形容:火。

      當(dāng)然,雖然成交量已經(jīng)出現(xiàn)回升,但房價只是止跌反彈,并未如成交量一樣“火”起來??蓸鞘猩蠞q的邏輯就是,成交量先變化,成交價格后變化。從市場一般規(guī)律來看,成交量持續(xù)增長3至6個月后,房價必漲。而且,數(shù)據(jù)表明,在市場步入上行通道的前半段,量增勢頭,明顯強(qiáng)于價漲;而進(jìn)入后半段時,量縮,價格反而會加速上漲。

      最近的一個案例就是在2012年,當(dāng)年一線城市和部分二線城市的二季度開始成交量持續(xù)大增,價格止跌小漲;2013年成交量收縮,但價格漲幅遠(yuǎn)大于2012年。

      房價指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映房價短期變化。全國70個城市的房價指數(shù)表明,今年3月70城房價平均環(huán)比下跌0.2%,而2月時環(huán)比下跌0.5%,也即跌幅明顯收窄,而1.2%的最大跌幅出現(xiàn)在2014年8月。按此趨勢推測,今年二季度必定迎來房價止跌反彈的“拐點(diǎn)”,其中5月的可能性較大。但一線城市的平均房價,早在去年12月便已上拐,其后盤整,今年3月漲幅擴(kuò)大至0.2%,可以說一線城市房價率先翻紅,其中深圳為全國的領(lǐng)頭羊。

      而中指院的百城房價指數(shù)顯示,全國100個城市新建住宅平均價格為10522元/平方米,環(huán)比微跌0.01%,跌幅較上月縮小0.14個百分點(diǎn);易居中國研究的中國城市住房價格288指數(shù)顯示,2015年4月指數(shù)值與上月基本持平,環(huán)比下跌約0.01%。

      這些數(shù)據(jù)共同印證了一點(diǎn):全國主要城市的房價正在經(jīng)歷由下跌向上漲的轉(zhuǎn)換,其中一線城市已經(jīng)完成。

      推動市場復(fù)蘇的因素,主要是政策與貨幣的“雙重放松”“雙輪驅(qū)動”。去年二季度開始地方紛紛救市,“9·30”央行與銀監(jiān)會放松房貸,今年3月政府工作報告罕見地提出支持改善性購房需求,其后六部委分別抱團(tuán)出了三個新政,加大支持自住性購房的力度。另外,去年11月以來,兩次降息、兩次降準(zhǔn),標(biāo)志著貨幣放松,這有助于商業(yè)銀行發(fā)放房貸。只要這兩個驅(qū)動因素不發(fā)生方向性變化,則一線城市樓市將持續(xù)回暖,而二三線城市也會有所跟進(jìn)。2015年全國樓市出現(xiàn)復(fù)蘇,整體強(qiáng)于2014年,已成定局。

      作者楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)

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